劳布报告，2016年12月

“每个人都需要一个地方放他/她的东西，”乔治·卡林说。.  你的房子可能只是你放东西的地方, 房地产市场是我们社会和经济的一个极其重要的组成部分. 房屋所有权是个人财产权的关键，在过去的一百年里，个人住宅一直是美国人个人财富积累的主要来源. 一百年前，只有富人才有房子，60%的人租房. 在大萧条时期，分期偿还抵押贷款被发明出来.  到那时为止，住房贷款通常是五年期的，只付利息. 在这个圣诞节的时候，我们都应该回去看《365bet》!在那里，贝利建筑贷款公司资助建造了古老的贝德福德瀑布. 第二次世界大战以来, 我们从一个主要由租房者组成的社会转变为有房者，2004年达到69%的峰值.  随着金融危机的到来，住房拥有率急剧下降到只有63%. (顺便说一句，我们不能把所有这些加上全球气候变化都归咎于可怜的乔治·布什. 为美联储的角色, 银行监管机构和国会, 请在谷歌上查看“社区再投资法案是如何导致房地产泡沫宽松贷款的”.”  Even Pres. 奥巴马作为ACORN的律师起诉花旗银行没有为低收入者提供足够的贷款. 回到我们的故事.)

今天在圣安东尼奥, 我们正在享受强劲的就业增长, 低利率, 与十年前的泡沫相比，现在更接近住房短缺.  在过去的十年里, 从危机到复苏, 这里的房价已经上涨了36%, 全国第五好的城市, 第一名是奥斯汀，支持率高达65%.  现在的平均房价为24.3万美元，这使得许多首次购房者被挤出了市场.  在雷·埃里森的时代, 35%以上的新房是由首次购房者购买的, 谁能获得接近零的首付贷款和相当于公寓租金的抵押贷款.  Now, 因为学生贷款，他们无法获得资格, 收入不足, 没有首付, 或者信用问题. Also, 一些千禧一代还记得2009年他们的父母守着房子度过的可怕时光，他们不想冒这个风险.

随着所有权的减少，我们会回到租房者的国家吗?  也许有一点. 千禧一代是进入市场的潜在新购房者的一个重要群体. 世邦魏理仕(CBRE)的一项研究显示，很大一部分人仍与父母同住, 出于经济上的需要，因为现在的房租比以往任何时候都贵. 但大多数人还是宁愿自己搬出去住.  因此，公寓的表现非常好. 去年在圣安东尼奥, 开发商建造了大约7座,100个公寓单位, and 5,100人被吸收, 但入住率仍接近93%.  租房者的抱怨已经变成了, “公寓租金很高, 我买不起房子, 但我需要一个更大的地方住.“这使得空置房屋稀缺的租赁住房价格上涨.

回到2009年黑暗的日子, 大型投资基金, 像黑石, 筹集了数十亿美元的资金来购买止赎权, 这些都很丰富.  这种可供购买的供应在几年前就耗尽了.  Now, 一个新的市场正在形成，整个社区都在为租赁公司建造新房, 有点像建造出租. 这位基金经理喜欢这种做法，因为新房子有保修期, 都在一个社区，更容易管理.  租房者喜欢比公寓更宽敞、比旧出租房更现代的新房.  这是一个有趣的趋势，我们需要密切关注它是如何流行起来的.