劳布博客:2015年8月

商业地产投资有多安全?  我们是过度建设了，还是现在是最佳时机?

新建筑的成本现在非常高, 土地价格, construction materials and labor costs have risen substantially; and they are very unlikely to decline.   衡量一栋建筑价值的基本标准之一是“更换它需要花多少钱”?然后，你必须根据年龄、过时的功能和地理位置进行调整.   新建办公楼的当前成本, 例如, 每平方英尺建筑面积超过250美元.  特殊用途的内部装修，如医疗办公楼，增加了更多的成本.   旧的和不太理想的建筑可能会以一半的价格出售.  然而, 当老建筑几乎被占用时, 比如说90%以上, 然后, 需要扩张的业务, 搬到更好的地方做生意, 或者需要开辟额外的地点，但没有新地点的选择, 所以他们必须建造.

需要额外空间的原因是相对基本的.  For example; 1. 业务正在扩张，不能在目前的位置占用更多的物理空间. 我的一位客户希望将他的空间扩大一倍，并希望在他的位置上建立公平, so he is relocating to a newly constructed building he has developed himself; thus, 他的空间翻了一倍，还创造了额外的租户空间，这将有助于支付大楼的费用，并随着时间的推移增加他的财富.  2. 现在的位置不再为他们的客户或员工服务，找到一个更合适的位置是必要的.  IRC在2008年就遇到过这种情况, 当我们从住了35年的办公大楼搬出来的时候, 到我们现在的位置, 对我们的员工和客户来说，哪一种更方便，并能让我们升级我们的设施.   3. 公司需要开更多的店来服务城市的新地区.  开到cullebra路1604环路外面就行了.  这个地区只是远西扩张的早期阶段，将增加60个,为圣安东尼奥提供1万套新住房, 这意味着会有很多新客户.

当旧的空间被填满后，就需要新的建筑.   更昂贵的新建筑意味着更高的租金来支付更高的成本.  然后，这也增加了旧建筑的租金，因为空间变得越来越有价值.  在一个经济健康的城市, 每年增加1%到3%的商业空间库存是正常的.  然而, 当建筑速度减慢或停止时，可能会产生追赶效应, 就像2008年到2012年那样, 这是, 我们必须建立一个高于平均水平的数量, 一旦投资者和企业重拾信心.

Mark Dotzour是德克萨斯银行房地产中心的首席经济学家&M, 说, 尽管目前的价格非常接近(如果不是高于)上个周期的峰值, CRE远未达到泡沫水平. 相反，它们的平均估值受到当前基本面和现有现金流的良好支撑.“所以，现在，我认为新建筑是我们经济增长健康的标志.